Æлена (barskaya) wrote,
Æлена
barskaya

Categories:

Дела житейские или US Real Estate Bubble

Пузыри недвижимости представляют собой не что иное как финансовые пузыри. 70% финансовых кредитов в US и UK составляют ипотечные кредиты. Таким образом банковская и финансовая системы основаны на ипотеке.
 
Большая часть сбережений американцев инвестировано в недвижимость. Cбережения кладутся в банк нa CD (certificate of deposit) или когда человек платит за свою страховку (мед, жизни, пожара, ets), страховые компании наряду с банками вливают эти средства в недвижимость. 
Однако, говоря о пузыре в недвижимости следует подразумевать не только финансовый рост, так как в каждой стране рост сбережений экспоненциалeн, потому, что рост задолженности экспоненциален. т.е  сбережения одног человека, являются долгами другого.
 
Для возникновения пузыря в недвижимости нужна вторая составляющая - это поддержка правительства. Любой финансовый пузырь в мире , начиная с South Sea в Англии 1710г., был создан правительством, и именно правительство создало нынешний пузырь в результате своей преднамеренной политики.
 
Нынешний пузырь результат того, что Мр. Гринспан называл "Созданием богатства" (“Wealth creation). Политика Мр. Гринспана состояла в том, что если на бумаге активы превышают задолженность это и есть создание богатства ( When the assets you have are larger then your debt, then it’s wealth creation). И как противоположность этому - создание долгов ( debt creation)
 
Точно так же как активы = пассивам, сбережения = долгам (Just like assets equals liabilities, savings equals debt)
Таким образом, когда цены на недвижимость идут вверх, задолженность идет вверх. Большенство американцев должны прoвести остаток своей жизни работая на выплату огромных ипотечных кредитов, которые они вынуждены брать, чтобы купить недвижимость. (По сути новая форма рабства)
 
Именно Американцы стали свидетелями самой огромной инфляции за последние 20 лет . Инфляции подверглась  цена за вхождение на рынок жилья, офисов (комерчекой недвижимости), и цена на землю.  
И это представляется типа как хорошая инфляция по-сравнению с инфляцией, которую правительство считает нехорошей, и всячески с ней борется ( например, заработная плата, или цены на товары и услуги), но ни одно правительство не борется с инфляцией в области активов(assets).
 
Один из путей борьбы с плохой инфляцией (повышением вашей зарплаты) - сделать так, чтобы большая часть зарплаты 90 процентов населения уходила на оплату процентов по кредитам, таким образом люди не смогут повлиять на повышение цен, через покупку товаров и сервиса. И в US теперь ситуация такова , что люди ограничивают себя в тратах на товары и сервис из за необходимости выплачивать по кредитам, которые они набрали из за огромных цен на недвижимость, которая более не растет в цене.
 
Теперь цены на недвижимость могут лишь падать (или какое-то время стоять на месте). Пузырь закончил надуваться. Какова динамика рынка недвижимости? Для этого надо смотреть на динамику финансового сектора и динамику в правительстве, включая динамику платёжного баланса (balance of payments dynamics). Можно ожидать что в следующем году цены на недвижимость будут включены в дефицыт Американского платежного баланса в то время как доллар обесценивается, заставляя правительство повышать процентные ставки. 
 
У экономистов есть такой терм - эквилибриум, который означает что человек считает во что ему встанет рентовать квартиру. И если он находит квартиру, покупка которой ему обходится ежемесячно со всеми выплатами в примерно такую же сумму, как если бы он ее (аналогичну) рентовал, то человек берет ипотеку и думает, почему бы вместо рента не купить и заодно поиметь бесплатный ланч, когда цены на квартирки подрастут.
Большенство американцев разбогатели именно таким образом. Большенство американских семей владеют огромными активами - недвижимостью, которую они купили за копейки, по сравнению с тем, что она стоит сегодня. Но для тех, кому меньше пятидесяти, такой путь разбогатеть уже не светит, потому что бесплатный ланч завершон. (весь сожрали)
 
Милтон Фридман (представитель Чикагской школы экономики однажды сказал, что бесплатного обеда не существует ( There is no such a thing as FREE LUNCH). Что является абсолютной глупостью, потому, что экономика - наука о том как сьесть FREE LUNCH (бесплатный обед). Если за него надо платить - то не имеет смысла его добывать. Почему он говорил, что бесплатных обедов не существует, когда большенство американцев разбогатело за счет инфляции в ценах на активы, когда цена на недвижимость ломанулась вверх, или на спекулятивных операциях на бирже.
Когда все миллиардеры становятся еще богаче не производя ни товаров, ни услуг. О том что бесплатного обеда не существует, говорят только те, чьи руки находятся в чужом кармане и те, кто ест этот самый бесплатный обед.
 
Смотрим на статистику: В Латвии, например, рабочая сила облагается почти 70% налогом (70% flat tax on Labor). Зато меньше чем 1% налогов на недвижимость. В добавок к этому недвижимость оценена в 10% от ее реальной рыночной стоимости.
 
В штатах с этим еще хуже. Вся земля и комерческие постройки на ней (принадлежащие всем US корпорациям) согласно Федеральному Резерву стоит ... она ничего не стоит, она в негативе 4 миллиарда долларов. Потому, что налоговые законы написаны в интересах индустрии недвижимости, которая наравне с банковской индустрией, является самым большим спонсором (донором) политических компаний. Например согласно налоговому закону одно и то же здание можно амортизировать до бесконечности. Будто здание ценно больше, чем земля на которой оно стоит.
В обиходе появилось даже такое слово как - чрезмерная амортизация. (overdepreciation).
Владелец здания может амортизировать его в течение 37 лет, затем продать и новый владелец начнет амортизировать его по новой еще 37 лет и т.д. Некоторые здания в Манхаттане амортизированы по 5-15 раз.
 
Если смотреть на счета национального дохода в раздел недвижимости, налоговая ставка на владельцев недвижимости - $0.00, потому что весь доход поглащается выплатами пороцентов по ипотечному кредиту в банк, и амортизацией. Идея состоит в том, что типа владелец здания теряет деньги.
 
Таким образом Федеральный резерв утверждает, что 11 триллионов зеленых, которые US имеет в недвижимости - все это старые здания. Налоговое законодательство утверждает, что здания не повышаются в цене (no building appreciation at all).
Т.е статистика абсолютно противоположна тому, что есть на самом деле. Когда статистика начинает заниматься такой фигней, это делается для того, чтобы обеспечить бесплатный ланч сектору недвижимости.
 
Еще один интересный факт. Многие владельцы зданий не оставляют себе деньги, полученые в результате эксплуатации здания (rent roll), почти все эти деньги уходят на покрытие выплат по ипотечным процентам.
(It’s for paying interest!). Если человеку захотелось купить здание, то человек хочет заплатить как можно меньше собственных денег из своего кармана. Он берет кредит и это реально позволяет ему поиметь бесплатный обед, потому как это деньги банка. И если дело не выгорит, он всегда может обьявить банкротство и оставить здание банку. (как сделал Дональд Трамп) ( Но банки стали умнее и закон о банкротстве был переписан не так давно)
 
Таким образом инвесторы не покупают здание для того, чтобы зарабатывать на нем ежемесячно, они покупают здание и ждут прироста капитала ( увеличение цены активов)
 
В Чикаго один банкир говорил, что девелоперы берут кредиты и обещают платить по процентным ставкам больше, чем весь доход, приносимый зданием от сдачи квартир в нем.
 
Оказывается в Чикаго, в отличие от Нью-Йорка, девелопер может купить здание, вышвырнуть всех жильцов, заплатить адвокатской конторе за перевод этого здания из доходного дома в kондоминиум, например, и продать квартиры по отдельности (при этом выплачивать банку сумасшедшие проценты, платить адвокатской конторе, и еще и себе нехило так оставлять). Однако девелоперы дошли до точки, когда квартиры больше никто не в состояние купить, тогда они начали пересдавать квартиры в рент и начали дефолтить по пpоцентам обещаным банку.
 
Вы думаете банк потерял деньги, а вот хер. Банк знал наперед что девелоперы не смогут сдержать свои обещания. Банк отдал девелоперам кредит скажем под 6%, сам взял кредит под 4%, а за ¾ процента купил страховку от дефолта у страховой компании.  
Т.е огромная американская индустрия страхования берет ¾ процента за подпись на листке бумаги "мы заплатим вам, если что-то будет не так", разворачивается и перепродает всю эту байду пенсионным фондам.
 
Т.е пенсионные сбережения людей, инвестируются в полисы страховой компании, которые покрывают банки, которые в свою очередь дают плохие кредиты налево и не право, что в свою очередь взвинчивает цены на недвижимость, которую работники рального сектора, (откладывающие часть своего заработка в пенсионный фонд), должны покупать по постоянно растущим ценам и работать на 2-3 работах, дабы это оплатить. Т.е все это Мр. Гринспан называет "созданием богатства"
 
И все надеются на то, что рост активов сделает их в один прекрасный день богачами.
 
Правительство тоже все сечет и делаeт все возможное, чтобы люди могли покупать недвижимость на "легких условиях"
Например, цены в  US на недвижимость увеличились почти вдвое за последние 10 лет - что является чисто финансовой манипуляцией. 
это вовсе не означает, что у населения появилось больше денег на раcxоды по жилью, это означает, что цены увеличились, но люди не стали платить больше из своей зарплаты ежемесячно. Как такое возможно?

(Продолжение следует)

Subscribe

  • Quarantine Act

    A-xa-xa-xa... c 1:13 https://www.youtube.com/watch?v=LkNX37I0bvc ему выписали тикет/штраф на $800, но про-спел-или имя неправильно, что сделало…

  • Фамилия

    Ну чо, потеря фамилии имеет под собой основание :) God commanded man what was good ; but the devil surnamed it evil, and thereby baffled the…

  • Царственные и перебежчики

    Интересный монолог индейца, рассказывающего о различных договорах между Индейскими нациями и Джоржем Вашингтоном (Корпорацией ЮНАЙТЭД СТЭЙТС)…

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 28 comments

  • Quarantine Act

    A-xa-xa-xa... c 1:13 https://www.youtube.com/watch?v=LkNX37I0bvc ему выписали тикет/штраф на $800, но про-спел-или имя неправильно, что сделало…

  • Фамилия

    Ну чо, потеря фамилии имеет под собой основание :) God commanded man what was good ; but the devil surnamed it evil, and thereby baffled the…

  • Царственные и перебежчики

    Интересный монолог индейца, рассказывающего о различных договорах между Индейскими нациями и Джоржем Вашингтоном (Корпорацией ЮНАЙТЭД СТЭЙТС)…