Æлена (barskaya) wrote,
Æлена
barskaya

Category:

Дела житейские или US Real Estate Bubble II

Итак, цены на недвижимость увеличились почти вдвое за последние 10 лет - что является чисто финансовой манипуляцией.
Это вовсе не означает, что у населения появилось больше денег на раcxоды по жилью, это означает, что цены увеличились, но люди не стали платить больше из своей зарплаты ежемесячно.
Такому раскладу способствовали следующие факторы:
Гринспан наводнил маркет таким количеством кредита, что ставки по процентам упали. Самые высокие ставки были 15% в 1980x, когда Картер старался остановить инфляциюв Америке, кстати это явилось причиной того, что избрали Рейгана, ибо люди были не в состояние купить недвижимость. Нью-Йорк почти обонкротился в 1974.
 
Между прочим стоимость (value) недвижимости во всем Нью-Йоркe больше чем стоимость американских заводов, фабрик и их оборудования вместе взятых. экономика US - это экономика недвижимости. Точнее, вмето постиндустриальной, ее надо называть нео-феодальной, потому что именно в тот период главным было земля и ее пользование. В US наблюдается регрессия от индустиального производства до старой арендной платы и интереса. (процента о кредиту)
Таким образом, вместо индустриального богатства все большее количество экономики приобретает форму богатства в недвижимости, за счет увеличения цены на уже имеющуюся недвижимость (активы)
 
Частично это проиcxодит из за структуры банковского бизнеса в US и UK. Иногда в книжках можно встретить писанину о том, что банки дают кредиты предпринимателям для покупки оборудования, найма рабочих, чтобы те в свою очередь откладывали сбережения в банк - это называется круговой поток. (circular flow). В реальной жизни место в котором такой круговой поток действительно имеет место быть - это унитаз. Потому как в жизни такого нету.
 
Ни один банк в US не даст кредит для постройки завода, покупки оборудования или найма рабочих - это противоречит банковским законам. Банки могут делать деньги лишь в том случае, если у кредита есть залог ( collateral.) Залогом может выступать земля, здание, акции, бонды, компания. Но ни один банк не даст денег изобретателю для развития чего-либо. Генри Форд не мог получить кредит на постройку машины, Джеймс Уолш, изобретатель парового двигателя, не мог получить кредит. Они как и многие другие использовали или свои собственные сбережения, или закладывали свои собственные дома, или брали деньги у семьи и друзей.
 
Таким образом все сбережения идут на увеличение стоимости уже существующей недвижимости, акций и бондов.
 
Итак, первое. Гринспан выкатил столько денег, что проценты по ставкам упали с 15% до 5%, что позволило людям брать ипотеку в три раза больше чем когда ставка была -15%
 
Второе. Именно потому, что основной доход банков приходит от ипотечных кредитов, банки соревнуются друг с другом за клиентов.
Один из путей - сделать ипотецный кредит легкодоступным. ( например покупатель не должен платить амортизацию, только процент по кредиту (Interest only loans) Т.е. тело кредита вообще не надо выплачивать. Плати себе одни лишь проценты по гроб жизни. Банки не любят, когда человек выплачивает свой кредит. Точно так же как и с Кредитными Карточками - человек выплачивающий всю сумму задолженности каждый месяц, называется Free Loader, потому, что они не платит всевозможные начисления (fee), которые генерирует банк наряду с процентами по кредиту.
 
Если раньше ипотечный кредит был нa 30 лет, то теперь он стал 40 лет. Появились ипотечные продукты, позволяющие людям финансировать полную стоимость дома, не выкладывая ни копья из своего кармана.
 
Если 20 лет тому, лишь 25% дохода считалось нормальным тратить на жилищный акаунт, то теперь вообще перестали проверять сколько человек заабатывает. Фактичеки любой кто может расписаться на бумажке, мог получить ипотечный кредит, подставив в графу доход любую сумму от балды (Stated Income, Job verification). Причем сами брокера по ипотеке и помогали (типа, а ты берешь ипотеку на миллион, ну тогда твой доход должен быть столько-то, ну напиши тут  цифирьку" , такой покупатель приходил в офис и говорил секретарше, если позвонят из underwriting department банка и спросят меня, скажи что я тут CFO. Потому что рядовой сотрудник ТАКУЮ цифирь в год как бы не зарабарывает, а звучать должно правдоподовно, потому как все что надо банку это услышать что да, господин покупатель работает главным кексом и его зарплата такая-то. Все! Кредит готов.
 
Теперь все читают в газетах о том что в US кризис с Sub-prime Mortgage sector ( ну все эти вышеперечисленные продукты и относились к категории сaб-прaйм. т.е. ипотека, которую берущий не может себе позволить выплачивать.) И банк знает или ожидает что берущий ее кекс сильно переоценил свои способности. Поэтому у банка есть два выбора: Если цены на недвижимость продолжают расти, банк забирает квартиру ( foreclose ) и перепродаeт за новую рыночную цену (Чем они в принципе не так сильно хотят заниматься). Намного лучше купить страховку на случай дефолта. Т.е они выдают ипотеку любому, кто готов подписать бумаги и им похер что произойдет с этим кредитом дальше, ибо они свое заработали и более не при делах. Зато при делах теперь страховая компания, страховавшая кредит от дефолта. Теперь страховые компании банкротатся одна за другой.
 
Весной New Century одина из крупнейчих mortgage компаний, занимавшаяся ипотечными кредитами обьявила , что она возможно обанкротится и ее акции перестали трейдаться на NY Stock Exchange.
И теперь началась веселуха: люди не могут платить по ипотеке, и институциональные инвесторы, которые вложились в производные бумаги тоже хер чего получат с компаний, которые все это гарантировали, потому, что страховики сами близки к банкротству.
 
Кстати, это не совсем плохие новости для высшего руководства компаний, инициирующих эти кредиты. Предположим кто-то возглавляет Subprime Mortgage Company. Компания может навыдавать кредитов на миллиарды долларов. Он может брать по 4%, выдавать по 7%, платить 3/4% страховикам, и класть в кассу компании 2 и 1/4%
Глава может назначить себе зарплату в $5 лимонов в год, положить себе stock option на $50 лимонов - все легально. А когда прийдут и скажут, типа чего вы тут понавыдавали, давайте забирайте все обратно - сказать :"Ой извините, мы тут немного поиcтратились, у компании денег совсем нет, заплатить мы не можем, я не хотел, так получилось, мы банкроты". Компания в жопе, он в шоколаде. Ах, да забыла, в жопе еще институциональные инвесторы (те самые пенсионные фонды).  Про Хедж фонды молчу, ибо они частники, государством не регулируются, а вот с Пенсионными фондами все намного веселее.
 
Проблема в том, что есть такие рейтинг компании ( Фитч Рейтинг, Мудис (клевое название все таки у ребят), Стандард анд Пур), они выставляют рейтинг странам, компаниям и даже секьюретизированным бумагам. Наилучший рейтинг ААА, БББ, потом идет минус, потом C. Самое херовое кажется D, означающее подползание к банкротству.
Если компания или Сек.бумага не имеет более или менее высокого рейтинга, то пенсионные фонды, у которых обьязательства заботится о своих вкладчиках, по закону должны избавляться от таких компаний и секюрeтиc. Поэтому как только бумаги дaунгрейдаются их тут же продают. Теперь всe представили себе как тонна этой макулатуры выброшена на рынок по ценам ниже плинтуса и цена катится все ниже и ниже.
 
60% маркета Wall Street - маркет по финансированию ипотеки. Процентная ставка по Сaб-прaим кредитам намного выше чем у обычных ипотечных кредитов. 35% mortgage securities issued this year was in subprime category.
 
Множество спекулянтов играло на торгах деривативов, где они делали ставки на то, что цены упадут, но чуть-чуть, теперь и эти теряют деньги и не могут выполнять свои обьязательства. Таким образом один за другим институциональные игроки обьявляут дефолты по своим обьязательствам. И наступает разрыв в цепочке платежей. Традиционно это именно то, чтои вызывает экономичекий колапс. Маркет недвижимости был той соломинкой, которая держала внутренную экономику на плаву.
 
Никто не знает наперед где произойдет разрыв в цепочке платежей. Обычно это вызвано финансовым мошенничеством или растратой (Nick Leeson), и затем вся система идет под откос.
 
Тригером может вполне послужить плохой трейд с деривативами, когда может произойти внезапное изменение в cоoтношениях цен в экономике. Кто-то что-то сделает не так и начнется дистабилизирующий эвент. В большенстве случаев такой случай возникает за пределами системы, поэтому он не может быть предсказан внутри системы. Но сама система становится все более и более беззащитна, от набоpа все большего и большего количества долгов.
 
Xe xe. Америка должна будет продать что-то около 2 триллионов плохих ипотечных кредитов Арабам. Сказать им: "Извините, ребята, но чтобы вас охранять, вы должны это купить, или мы вас убьем "
 
Естественно можно предположить, что если Бернанке будет и дальше понижать кредитную ставку, все может и дальше продолжаться, но, дело в том, что Бернанке не может понижать ставку до бесконечности, ибо рискует обесценить доллар до банановой валюты, что приведет к тому, что держатели обыкновенных (не subprime) ипотечных кредитов начнут дефолтить, ибо импорт, товары и услуги возрастут в цене, стоимость жизни вырастeт и семьи реально могут не потянуть. 

Когда началась дефляция цен на активы в 2001 году, FED попытались ребутнуть экономику через обесценивание доллора. (Их лекарство от долгов - создание еще больших долгов). Пока сам процесс не погребется под своей же тяжестью.
Subscribe

  • human - это тело без души.

    Я очень советую англоязычным прослушать эту серию лекций. Equity & Trusts Podcast List…

  • (no subject)

  • SCRIBD

    Дарлинги, кто-то из вас мне как-то подсказывал как обойти блокаду в СКРИБДе и скачать оттуда файл. Подскажите пожалуйста через какой сайт это…

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 15 comments

  • human - это тело без души.

    Я очень советую англоязычным прослушать эту серию лекций. Equity & Trusts Podcast List…

  • (no subject)

  • SCRIBD

    Дарлинги, кто-то из вас мне как-то подсказывал как обойти блокаду в СКРИБДе и скачать оттуда файл. Подскажите пожалуйста через какой сайт это…